2025년에 일본의 베이비붐세대(단카이세대)가 75세 이상이 되어 후기고령자가 된다.

75세 이상 후기고령자 인구가 1,500만 명을 초과하며, 약 800만 명의 베이비붐 세대가 추가될 것이다. 

일본 정부는 이를 ‘2025년 문제’라고 명명하고 이에 대응하기 위해 지역 포괄 케어시스템(커뮤니티 케어, 지역사회 중심의 돌봄 시스템)과 재택의료를 추진하고 있다. 

또한 의료와 돌봄을 병원에서 지역사회로 이전하기 위해 2025년까지 병상 20만 개 감축을 진행하고 있다. 

이는 병원의 감소, 의사와 간호사의 부족, 장기 요양 문제(가족 내 돌봄의 어려움으로 요양 시설 및 인력 수요가 증가), 생산가능인구 부족 등 다양한 이유 때문이다.

사회보장비(의료비, 연금 등)의 급증도 원인으로 작용한다.

2025년에는 의료비만 약 55조 엔이 필요할 것으로 예측된다.

초고령사회 20년 차에 접어든 일본은 이미 노인주택 제2의 건설 붐이 일어나고 있다.

일본의 노인주택 및 요양산업 규모는 2015년 6.5조 엔에서 2020년 12.4조 엔으로 연평균성장률 5.2%를 기록했다. 

한국의 경우 2015년 6.5조 원에서 2020년 12조 원으로 연평균성장률이 13.1%에 달했으며, 노인 관련 산업의 추정 규모는 2020년 기준으로 일본이 한국의 약 10배에 달한다.

일본 총무성이 발표한 토지통계조사에 따르면, 1990년 이전에 지어진 건물의 비율이 38.8%에 달하며, 자가를 보유한 고령자의 주택 중 건축 연수가 30년 이상인 경우가 많다고 추정하고 있다. 

이러한 상황에서 자신의 라이프스타일 변화와 개호(介護, 노인돌봄) 서비스를 지원받는다는 전제하에 증·개축을 검토하는 고령자도 많다. 

또한 국토교통성의 주생활기본계획에는 예비 시니어(50~64세)·액티브 시니어(65~74세)를 대상으로 고령기에 대비한 기존 주택의 개보수에 관한 검토사항이 제시돼 있다.

그들은 기존 노년 세대와 비교해 경제력과 소비력을 갖추고 있으며, 자신의 라이프스타일을 중요하게 여긴다.

20년 전 일본도 한국과 마찬가지로 액티브 시니어를 대상으로 하는 고급 실버타운이 유행했고, 도심과 도심 근교를 중심으로 건설됐다.

지금은 80세 이상의 단카이세대를 대상으로 하는 신 노년 세대용 주택 개발의 필요성이 대두되고 있다. 

앞으로 베이비붐 세대가 80대에 접어들면서, 이러한 주택에 대한 수요는 더욱 증가할 것으로 전망된다.

거주자의 고령화와 중증화에 대응하는 노인 돌봄 제공 체제의 구축이 중요하며, 서비스 대상인 고령자의 라이프스타일이 점점 세분화되고 있어 시설이나 서비스에 대해 세밀하게 대응할 수 있는 개발이 요구된다.

즉, 신 노년 세대를 위한 새로운 개념의 주택 개발이 필요하기 때문에, 일본의 노인주택 제2의 건설 붐이 일어났다고 볼 수 있다.

도쿄 23구 내의 수요 균형은 무너졌고 경쟁이 과열된 상태에서 노인주택의 본격적인 운영 능력이 핵심이다. 

현재는 공급이 과열된 상태로, 소비자에게 선택받기 위해서는 운영을 잘해야 하며, 다른 곳에서 받을 수 없는 서비스와 경험할 수 없는 공간을 제공해야 한다.

존엄한 인간으로서 신체적, 정신적으로 약해져도 자신다움을 유지하며 살고 싶어하는 그들의 니즈에 부응하는 노인주택 만이 선택받을 수 있다는 의미이다.

초고령사회에 따른 니즈의 확대로 대기업 등이 개호사업에 진입하려는 의지를 보이고 있으나 전체적으로는 토지 취득이 어렵고 건축비 부담, 인력 확보의 어려움 등의 문제로 신규 진입이 쉽지 않다.

서비스형 고령자 주택은 주로 소규모로 최소한의 서비스만 제공하는 저가형 노인 임대주택으로, 2011년 고령자 거주 안전 확보에 관한 법률에 따라 도입됐다.

이후, 7,841개소 약 28만 호(2021년 4월 기준)까지 보급된 특별양호노인주택, 유료노인주택, 노인보건시설 등의 유형으로 성장하고 있다. 

서비스형 고령자 주택은 적극적인 개발은 피하고 상황을 지켜보는 추세이지만, 시설 기준이나 인허가가 유료노인주택보다 간단해 신규 개발이 진행될 것으로 보인다.

노인돌봄 등급이 3 이하일 경우, 사회보장비를 효율적으로 활용할 수 있는 서비스형 고령자 주택의 공급이 사회보장제도 유지를 위해 계속 필요하다. 

특히 코로나19와 같은 새로운 상황에서도 양질의 시설 보급이 더욱 요구된다.

서비스형 고령자 주택을 건축할 경우, 2023년 국토교통성의 자료에 따르면, 신축의 경우 1/10 보조율 안에서 호당 전용 면적 30㎡ 이상이면 135만 엔, 25㎡ 이상 120만 엔, 25㎡ 미만 70만 엔으로 세분화됐다.

개보수의 경우, 1/3 범위 내에서 호당 195만 엔을 지원받을 수 있으며, 이는 배리어프리 공사나 용도 변경에 따라 건축기준법을 충족하기 위한 공사 비용에 해당한다.

기존 시설 리모델링의 경우에는 1/3 보조율 내에서 사물인터넷(IoT) 설비 설치 지원금으로 10만 엔을 받을 수 있다.

2020년을 기점으로 이전과 비교해 대규모의 고급 노인주택이 공급되고 있다. 

후속 칼럼에서 구체적인 사례를 다루겠지만, 간단히 설명하면 기존 개호 시장을 주도하던 개호 관련 업계보다는 부동산, 보험, 호텔, 병원 등 다양한 대기업들이 신규로 노인주택 시장에 진입하며, 큰 규모의 복합 개발을 추진하고 있다.

개호 사업의 도산 건수가 증가하는 경향을 보이며, 입지 조건이나 지역의 상황에 맞는 차별화 전략이 더욱 중요해지고 있다.

신규 개발 시도는 도쿄, 오사카, 나고야 등 5대 대도시권에 한정해서 지속될 것으로 전망된다.

앞서 설명한 대로 신규 진입에 어려움이 있지만, 2040년까지 노인 인구가 증가할 것으로 전망되며, 당분간은 노인 인구 증가와 단카이세대의 후기고령화 등의 시대적 흐름에 맞춰 노인주택 시장이 확대될 것으로 보인다.

총량규제로 인해 개호형 유료 노인주택의 신규 진입은 쉽지 않다. 

그러나 개발 시장에서는 개호보험 보수 개정, 인력 채용, 건축비 상승 등의 주변 환경을 고려할 때, 경영 안정성이 있는 대규모 개호형 유료 노인주택이 주류가 될 것으로 전망된다.